Questions-Justice

Pas d'expulsion du domicile en hiver !

2026-02-09T08:00:00Z

Il arrive qu'un propriétaire veuille expulser un locataire, et ce, principalement parce qu'il ne paie pas son loyer. Comment cela doit-il se passer ?
Le 22 juin 2023, une ordonnance – autrement dit une loi du Parlement bruxellois – précisait dans le Code bruxellois du logement la procédure requise pour une expulsion des locataires par la justice.
Pas d'accord avec cette ordonnance, le Syndicat national des propriétaires et copropriétaires a demandé son annulation à la Cour constitutionnelle. Dans un arrêt du 9 octobre 2025, celle-ci a rejeté cette demande.
Expliquons-nous…

Que dit cette ordonnance ?

À Bruxelles, quand un propriétaire veut expulser un locataire qui ne paie pas son loyer, il doit :

lui envoyer une « mise en demeure », c'est-à-dire un avertissement écrit lui donnant un mois pour payer ce qu'il doit ;
si le locataire ne paie toujours pas ce qu'il doit après avoir reçu la mise en demeure, le propriétaire doit s'adresser à la justice pour demander l'expulsion. Quarante jours doivent alors s'écouler avant que le locataire doive se présenter devant le juge.

L'exécution du jugement d'expulsion – donc l'expulsion réelle – peut être reportée dans trois circonstances :

un report d'un mois si le juge prend en compte des circonstances particulièrement graves ;
un report de quinze jours suivant l'avis d'un huissier de justice ;
une interdiction d'expulsion entre le 1er novembre et le 15 mars : ce qu'on appelle un « moratoire » hivernal (un moratoire, c'est une décision qui permet de suspendre une activité).

Pas d'accord

Le Syndicat national des propriétaires et copropriétaires s'est alors adressé à la Cour constitutionnelle. Il considère que cette ordonnance viole le droit de propriété, le droit d'accès au juge et le principe d'égalité.

Droit de propriété

La Cour reconnait que les possibilités de report d'une expulsion sont bien une restriction du droit de propriété mais qu'« elles poursuivent un but légitime et sont raisonnablement justifiées ». Elles sont aussi proportionnées. En effet, dit toujours la Cour, les deux premières mesures permettent une meilleure prise en charge des personnes qui risquent l'expulsion et garantissent au mieux qu'un relogement puisse être trouvé. Quant à l'interdiction d'expulsion en hiver, elle évite de créer des situations humainement indignes s'il n'y a pas de relogement possible.
Pour la Cour, les objectifs de ces trois restrictions sont légitimes et les moyens pris pour les atteindre sont pertinents. Leurs effets ne sont pas non plus disproportionnés pour les propriétaires.

Égalité

La Cour rappelle que le principe d'égalité et de non-discrimination (garanti par la Constitution) peut aussi permettre qu'une différence soit faite entre des catégories de personnes quand elle se base sur un critère objectif et est raisonnablement justifiée. Ce qu'elle estime bien être le cas.
La Cour constitutionnelle a donc bien marqué son accord avec l'existence d'un moratoire hivernal. Les expulsions de locataires sont bien interdites entre le 1er novembre et le 15 mars.

Voir en ligne : https://www.justice-en-ligne.be/Exp...

Huissier de justice : un métier qui évolue

2025-03-26T08:00:00Z

Les précédentes capsules vidéo publiées dans le dossier rassemblant l'interview que Quentin Debray, président francophone de la Chambre nationale des huissiers de justice, a donnée à Questions-Justice, évoquent le rôle traditionnel de ces derniers.
Dans celle qui suit, la quatrième, il montre que ce métier évolue. Il raconte une nouvelle pratique, aujourd'hui obligatoire, qui rend le métier plus humain.

- Interview de Quentin Debray, président francophone de la Chambre nationale des huissiers de justice / Huissier de justice, Conflit, Procédure, Secret professionnel, Logement, Expulsion, Exécution des décisions de justice, Chambre nationale des huissiers de justice

Des situations particulièrement compliquées pour l'huissier de justice : les expulsions des personnes de leur logement

2025-03-24T08:00:00Z

Voici la troisième des sept capsules vidéo rassemblant l'interview que Quentin Debray, président francophone de la Chambre nationale des huissiers de justice, a donnée à Questions-Justice. Tout au long de cette interview, il nous expliquera en quoi consiste ce métier peu connu et pourtant essentiel au bon fonctionnement de la Justice.
Dans la présente capsule vidéo, il aborde le sujet difficile de l'expulsion du logement d'une personne condamnée. C'est aussi une mission des huissiers de (…)

- Interview de Quentin Debray, président francophone de la Chambre nationale des huissiers de justice / Huissier de justice, Procédure, Logement, Expulsion, Exécution des décisions de justice, Chambre nationale des huissiers de justice

Des demandeurs d'asile squattent un bâtiment privé. Et puis ?

2024-12-11T08:00:00Z

Plusieurs personnes d'origine palestinienne et syrienne se sont installées sans autorisation dans un immeuble d'habitation rue Goffart à Ixelles. Elles ont introduit une demande d'asile en Belgique, ce qui leur donne normalement droit à un logement.
Mais Fedasil, l'agence chargée de l'accueil des demandeurs d'asile, ne leur a pas trouvé de logement.
Le Conseil d'État a été saisi de ce dossier. Qu'en a-t-il décidé ?

De la plainte à l'expulsion

Cet immeuble appartient à trois personnes qui, le 7 octobre 2024, ont déposé plainte pour occupation illégale de leur propriété.
Le 7 octobre également, les services de police ont décidé, pour la sécurité des occupants, de couper le gaz et d'apposer des barrières interdisant l'accès à certaines pièces.
Le 10 octobre, Cover, un dispositif qui aide les personnes en recherche d'un hébergement d'urgence parce qu'elles sont en squat ou en rue, établit un rapport. En résumé : cette maison offre un abri préservant un minimum de dignité ; les conditions de vie y sont acceptables et maintenir ces personnes à l'abri apparait préférable à une expulsion vers la rue.
Le 4 novembre, le service Rénovation urbaine et mobilité de la commune d'Ixelles rédige à son tour un rapport et conclut « que le bien est inhabitable, qu'il faut expulser les occupants, qu'il y a un réel danger pour la sécurité et la salubrité publique ».
Le 8 novembre, le bourgmestre déclare l'immeuble inhabitable : l'habitation et l'occupation y sont interdites. Les occupants, à titre exceptionnel, peuvent y demeurer jusqu'au 19 novembre 2024 à 23 heures. Ensuite, tout occupant pourra être expulsé par la force publique.
Les occupants sont avertis, en mains propres, le 11 novembre.

Extrême urgence au Conseil d'État

Ils s'adressent alors à la section du contentieux administratif du Conseil d'État. Ils lui demandent, en extrême urgence, de suspendre l'arrêté du bourgmestre.
Puisque l'expulsion devrait avoir lieu à partir du 19 novembre, attendre qu'un procès ait lieu ne permettra pas d'avoir une décision en temps utile. Cela pourrait gravement léser les occupants. C'est pourquoi le Conseil d'État accepte de juger en urgence. Devant lui se retrouvent donc les représentants de la commune d'Ixelles, des occupants et des propriétaires, ces derniers acceptés comme « parties intervenantes ».

Deux rapports différents

Pour Questions-Justice, il n'est pas possible de présenter en détail le déroulé de cet arrêt (nom donné au jugement du Conseil d'État), rendu le 19 novembre 2024 (arrêt n° 261.377). Nous nous limiterons à l'essentiel avec, d'une part, le constat de l'état du bâtiment et, d'autre part, l'étude du droit au logement.
Tout d'abord, qu'en est-il de l'état du bâtiment, vu les deux constats réalisés ? En réalité, le rapport établi par Cover ne permet pas de contredire les constats de l'architecte du Service Rénovation quant aux risques d'incendie. Ce rapport se limite à affirmer que les pièces occupées par les habitants actuels sont en bon état. Il ne conteste pas les constats de l'agent communal qui montrent bien le danger pour la sécurité publique.

Quid du droit au logement ?

Qu'en est-il alors du droit au logement et plus précisément du droit au respect du domicile ?
Les représentants des habitants invoquent différents textes juridiques. Ainsi, le droit au respect du domicile est affirmé, tant par la Constitution belge (article 15) que par la Convention européenne des droits de l'homme (article 8). La Constitution précise aussi le droit à une vie conforme à la dignité humaine, ce qui comprend le droit à un logement décent.
Un autre texte de droit, le Pacte international relatif aux droits économiques, sociaux et culturels, reconnait également le droit au logement. Ce texte précise encore que toute expulsion d'un logement ne peut avoir lieu qu'en dernier recours et que la personne concernée doit avoir eu un possible accès à un recours.
De son côté, la Cour européenne des droits de l'homme estime que l'expulsion d'un local, occupé illégalement, mais qui est bien un domicile, ne respecte pas le droit au respect du domicile.
Les représentants des trois habitants soulignent aussi que leur situation illustre « l'incapacité de Fedasil à remplir ses missions. Depuis l'été 2021, […] des milliers de demandeurs et demandeuses d'asile sont contraints de vivre dans la rue ». Cela serait aussi le cas des habitants concernés si la décision du bourgmestre était appliquée.

En conclusion…

Pour le Conseil d'État, la décision du bourgmestre « est bien une ingérence dans le droit des habitants à l'inviolabilité du domicile qu'ils occupent sans titre ni droit ». Mais, simultanément, « cette ingérence poursuit un but légitime, la préservation de la santé publique et des requérants ».
D'une part, l'ingérence, donc le non-respect, la limitation, est bien constatée. D'autre part, le but de cette ingérence est légitime. Le Conseil d'État doit alors examiner si cette ingérence n'est pas disproportionnée. Elle se réfère alors à des décisions de la Cour européenne des droits de l'homme qui ont notamment tenu compte de la possibilité d'un autre hébergement.
Le Conseil d'État a tenu compte des éléments suivants :

la commune n'a pas fourni une solution alternative (mais seulement renvoyé les occupants vers le Samu social) ;
les occupants n'ont pas été rencontrés et donc n'ont pas pu être entendus avant la décision de les expulser ;
ils n'avaient qu'un peu plus d'une semaine pour trouver un autre logement.
Il en a déduit que la décision d'évacuation du 8 novembre 2024 constitue une ingérence disproportionnée à l'inviolabilité du domicile des trois habitants concernés.

Le Conseil d'État décide donc la suspension de l'exécution de l'arrêté du bourgmestre. L'évacuation ne peut avoir lieu comme prévu. La suspension est une décision temporaire, une deuxième décision devra intervenir et se prononcer sur l'annulation de la décision du bourgmestre (sauf si une solution a été trouvée entretemps).

Séparation et logement familial : la Cour constitutionnelle rétablit l'égalité entre les couples mariés et les cohabitants légaux

2024-09-30T07:00:00Z

Quand un couple marié divorce, chacun doit recevoir sa part. Un lot va se composer de meubles, d'appareils ménagers, de vaisselle, de vêtements, de livres, etc., mais qu'en est-il du logement familial ? La loi permet aux membres d'un couple marié de demander à un juge de le leur attribuer par préférence après leur divorce. Mais prévoit-elle la même chose pour les cohabitants légaux après leur séparation ?

En Belgique, lorsque deux époux en voie de séparation ne se mettent pas d'accord sur l'attribution à l'un ou à l'autre du logement familial, chacun d'entre eux peut demander au juge que ce logement fasse partie de son lot, c'est-à-dire de ce qui lui revient dans les biens du couple. Et si ce logement vaut plus que ce qui lui revient normalement, celui qui l'obtient doit payer à l'autre une somme d'argent correspondant à la différence.

Pour les mariés, une décision du juge

Si les époux souhaitent tous les deux obtenir le logement familial, c'est donc alors au juge à trancher, après avoir examiné la situation de chacun des partenaires. Il ne doit pas suivre de critère précis. Il existe cependant une situation dans laquelle le juge va obligatoirement décider à qui revient l'habitation : si l'un des époux a été condamné par la justice pour (une tentative de) violence, le juge doit attribuer le logement à l'autre si ce dernier en fait la demande.
Cette manière de décider concerne seulement les époux mariés. Or, en Belgique, deux personnes peuvent aussi vivre en « cohabitation légale », c'est-à-dire qu'elles ont déclaré vivre en couple sans être mariées et qu'elles sont légalement reconnues comme formant un couple ; on les appelle des « cohabitants légaux ». Pourtant, contrairement aux couples mariés, elles ne peuvent pas demander au juge de conserver l'habitation familiale lorsqu'elles décident de se séparer.
Précision importante : le fait d'attribuer le logement à celui qui souhaite le conserver a des conséquences significatives pour l'avenir. Par exemple, cela empêche l'autre époux de vendre ce logement.

Quelle réponse pour des cohabitants légaux ?

Quand deux cohabitants légaux soucieux de se séparer ont demandé que cette attribution préférentielle soit possible, le Tribunal de la famille de Liège s'est questionné : cette différence entre couple marié et couple de cohabitants légaux respectait-elle bien le principe d'égalité et de non-discrimination prévu par les articles 10 et 11 de la Constitution belge ?
Pour obtenir une réponse qui n'existe pas dans le Code civil, le juge liégeois a adressé ce qu'on appelle une « question préjudicielle » à la Cour constitutionnelle. Une question préjudicielle, c'est une question que se pose le juge avant de pouvoir juger : il se demande si la loi respecte bien la Constitution. Seule la Cour constitutionnelle peut donc y répondre.
Pour répondre à la question du tribunal de la famille de Liège, la Cour a précisé qu'une différence de traitement peut exister entre des catégories de personnes vivant des situations comparables, mais à deux conditions :

cette différence doit s'expliquer par un critère objectif ;
elle doit être raisonnablement justifiée.

Dans ce cas-ci, la différence de traitement se base sur un critère objectif : chaque couple a choisi ou le mariage ou la cohabitation légale.
Mais ensuite : la différence de traitement est-elle raisonnablement justifiée ?
Par son arrêt n° 62/2024 du 20 juin 2024, la Cour a tranché : l'objectif de cette attribution préférentielle à l'un des partenaire est aussi valable pour les couples mariés que pour les couples en cohabitation légale. Donc la différence de traitement n'est pas raisonnablement justifiée.
En conséquence, les cohabitants légaux, comme les couples mariés après leur divorce, pourront dorénavant demander à un juge, après la fin de leur cohabitation légale, que le logement familial soit attribué à l'un d'eux, notamment en cas de violence conjugale.

Rapprocher mariage et cohabitation légale ?

La réponse de la Cour constitutionnelle rapproche la cohabitation légale du mariage. Cela étant, actuellement, les conséquences de la cohabitation légale sont toujours plus limitées que celles du mariage.
Faut-il dès lors réformer la cohabitation légale ? La question est en débat dans notre société.

Voir en ligne : https://www.justice-en-ligne.be/L-a...

Logement : « Non, il n'est pas déjà loué ! »

Pierre Vandernoot — 2021-04-20T07:00:00Z

M.S. souhaite louer un appartement mis en location par une agence immobilière. Il complète la fiche de candidature qui lui est remise et y joint une preuve de paiement de ses loyers six derniers mois.

« Désolé, c'est déjà loué »

Quelques jours plus tard, il reçoit un SMS de l'agence, qui précise : « Nous avons reçu beaucoup de candidatures mais malheureusement c'est une autre candidature qui a été choisie ».
Pourtant, M.S. se rend compte que l'appartement est toujours libre ! M.S. est d'origine africaine : y aurait-il eu discrimination ? Pour tenter de répondre à cette question, il contacte le Centre interfédéral pour l'égalité des chances et la lutte contre le racisme et les discriminations (UNIA). Il mandate alors une personne d'origine belge pour téléphoner à l'agence locative et se renseigner à propos de cet appartement à louer. Eh oui, cet appartement est toujours libre !
Le même jour, M.S. retéléphone à l'agence, qui lui réaffirme que l'appartement est loué.
Seule différence entre lui et l'autre personne : l'origine africaine de M.S. qui a un léger accent.
Les conversations téléphoniques sont enregistrées.

Prouver la discrimination

M.S. a donc eu recours à un « test de situation » : il s'agit de construire un couple dont les deux parties ne diffèrent que par une seule caractéristique, celle que l'on veut tester. Ici, il est question de l'origine étrangère mais ce pourrait aussi être l'âge, le sexe, le handicap ou toute autre particularité.
Il s'adresse alors, en référé, au Tribunal de première instance de Nivelles puis à la Cour d'appel de Bruxelles.
Face à la justice, l'agence immobilière se défend de toute discrimination. Elle parle d'erreur d'envoi d'un SMS, de dossier incomplet, de manque d'intérêt de M.S. pour cet appartement, d'une désorganisation au sein de l'agence au moment de ces faits. Tous ces arguments sont peu cohérents et difficiles à prendre en compte. Et ce, d'autant plus que l'agence, manifestement peu soucieuse de respecter le droit au logement et peu informée, accuse à son tour M.S. et UNIA de procédure téméraire et vexatoire ! Cette dernière demande est rejetée par la Cour d'appel de Bruxelles.
Au contraire, le 28 septembre 2020, la Cour d'appel de Bruxelles admet que le résultat de ce test de situation permet de constater une discrimination interdite, fondée sur l'origine africaine de M.S. En effet, un bien disponible a été déclaré indisponible pour une personne parlant français avec un accent africain.
La Cour donne l'ordre de supprimer cette pratique discriminatoire et condamne l'agence à un paiement de 1.300 euros de dommage moral à M.S. Elle impose également l'affichage d'un extrait (rendu anonyme) de la décision.

De l'importance de cette décision

La Constitution belge garantit le droit de tous à un logement décent. Pourtant, en Belgique, la discrimination dans l'accès au logement est réelle et ancienne. En 2004 déjà, « Le livre noir de la discrimination au logement », édité par le Mouvement contre le racisme, l'antisémitisme et la xénophobie (MRAX) relatait des témoignages éloquents recueillis lors d'une campagne intitulée « Désolé, c'est déjà loué ».
Dix ans plus tard, en 2014, UNIA établit un baromètre de la diversité du logement ; celui-ci met en évidence des chiffres alarmants concernant la discrimination au logement, particulièrement à l'égard de personnes d'origine étrangères ou supposées telles.
Pour lutter contre ces discriminations, pour qu'elles soient reconnues par la justice, il faut pouvoir les prouver. Le « test de situation » est un outil simple, proposé par UNIA.
L'arrêt de la Cour d'appel de Bruxelles confirme que le test de situation peut être utilisé par des candidats locataires écartés sur base de leur origine ethnique. Ainsi est-il possible de s'opposer aux propriétaires et agences immobilières ne respectant pas les droits humains, en particulier, ici, le droit au logement décent.

Voir en ligne : https://www.justice-en-ligne.be/Des...

La justice sanctionne difficilement l'insalubrité des logements

Pierre Vandernoot — 2021-01-11T10:00:00Z

Quand un propriétaire ne reçoit plus, depuis plusieurs mois, le loyer d'un logement… Quand un locataire vit dans un logement insalubre sans que le propriétaire agisse… L'un et l'autre peuvent s'adresser au juge de paix.

« Bailleurs welcome ! Locataires welcome ? »

Ainsi le Rassemblement bruxellois pour le droit à l'habitat titre-t'il une étude récente concernant le recours à la justice de paix quand il y a « contentieux locatif ». Et ce titre affirme d'emblée le constat principal : propriétaires (bailleurs) et locataires ne sont pas sur pied d'égalité lorsqu'il s'agit d'accéder à la justice !
Quand un propriétaire s'adresse à la justice, c'est le plus souvent pour qu'elle oblige un locataire à payer les loyers et charges en retard. Souvent, il demande simultanément l'expulsion des habitants pour non-respect du contrat de bail.
Si un locataire s'adresse à la justice de paix, c'est généralement parce qu'il estime son logement insalubre, par exemple avec d'importants problème d'humidité et de condensation ou un manque de chauffage. On parle de « trouble de jouissance » lorsque le propriétaire ne garantit pas au locataire le confort nécessaire dans son habitation et ne lui permet pas de l'occuper sereinement.
L'étude constate clairement que, bien qu'il y ait de nombreux logements insalubres et que les associations travaillant en milieu précarisé connaissent des situations catastrophiques dont les locataires sont victimes et se plaignent… ce sont, en toute grande majorité, les propriétaires qui s'adressent au juge de paix. Les locataires sont à peine 7 % et cela, même s'ils ne sont pas satisfaits de l'état de leur logement ! Ils ne s'adressent pas à la justice parce qu'ils ne lui font pas confiance, même s'il s'agit de la « justice de proximité », parce qu'ils la considèrent comme étant toujours du côté du plus fort.

Le locataire a toujours plus à perdre…

… que le bailleur parce que son logement est en jeu : en agissant en justice contre un propriétaire, il peut risquer de perdre son logement. Si le juge considère que celui-ci est, effectivement, dangereux et donc qu'il doit être fermé, le locataire se retrouve à la rue. Ou bien les contacts avec le propriétaire sont devenus tellement mauvais qu'il lui faut partir, mais où retrouvera-t 'il une habitation ? Précisons que, même en cas de victoire, un locataire perd presque toujours son logement.
Pour un propriétaire, il est aisé de prouver des dettes locatives, des retards de paiement du loyer. Pour un locataire, il est nettement plus compliqué de prouver l'insalubrité : il faut se faire conseiller, multiplier des preuves écrites alors que l'écrit n'est peut-être pas familier, produire des rapports techniques, anticiper le relogement, etc. Rarement, le juge viendra constater lui-même l'état de ce logement.

La crainte de la justice

Les locataires, surtout les plus précaires, craignent la justice ; dans 50 % des cas, ils ne se présentent pas lorsqu'ils sont convoqués au tribunal. Et donc, le jugement est rendu en leur absence (on dit « par défaut »). Or, en l'absence du locataire à l'audience, la pratique est quasi-constante : en général, le juge « donne droit à la partie présente », donc au propriétaire, et, par exemple, décider d'une expulsion. Le locataire se retrouve alors à la rue, condamné à rembourser les arriérés de loyer mais aussi les frais de justice. Il peut encore être condamné à une indemnité à payer au propriétaire qui se retrouve sans locataire.

Mais pourquoi les locataires ne sont-ils pas présents ?

Certains courriers n'arrivent jamais à leurs destinataires parce qu'ils sont envoyés à une ancienne adresse, parce que, dans les immeubles, les boites aux lettres sont communes, parce que le courrier est déposé dans le hall d'entrée, parce qu'un propriétaire, présent dans l'immeuble, subtilise la convocation, etc.
Autre raison d'absence : le sentiment d'impuissance du locataire, qui ne croit pas pouvoir être entendu, qui craint la justice qu'il perçoit comme lui étant toujours défavorable.
Pourtant, quand les locataires sont présents à l'audience, ils ont la possibilité de négocier, donc d'éviter ou de retarder une expulsion, de, peut-être, payer leur dette par mensualité et d'échapper à l'indemnité. Et, tout simplement, ils peuvent aussi expliquer que le propriétaire a tort dans ses demandes lorsque c'est le cas.

Lorsqu'un logement est insalubre, le recours à la justice doit être possible pour rétablir le locataire dans son droit et l'indemniser. Ce n'est pas suffisamment le cas aujourd'hui, où un locataire a rarement gain de cause.

Voir en ligne : https://www.justice-en-ligne.be/Jus...

Source :
Rassemblement bruxellois pour le Droit à l'Habitat